拨开迷雾,楼市趋弱方向未改

来源:文化宏观 2018-03-07 00:00

[摘要] 近期,楼市相互冲突的信息频现。我们对今年以来楼市的政策和数据逐一分析,以期帮助大家拨开迷雾,看清方向。

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作者:光大宏观张文朗

1、繁杂信息遮望眼,楼市到底向何方?

近期,楼市相互冲突的信息频现。政策上,一方面,近期兰州、天津等十余个市借“吸引人才”之名,为地产调控松绑,而另一方面,新年伊始全国各地发布的调控加码政策超50次。房价上,一方面,热点一二线出现降价潮,而另一方面,一些非热点二三线逆袭变身新贵,房价屡刷新高。拿地上,去年房企拿地增速不断加快,看似不差钱,而另一方面,近期北京等地屡现土地流拍。销售上,1月30城新房销售同比暴增、提振信心,但2月又骤降、大泼冷水;春节三四线回乡置业成交暴增,而一二线淡季尤淡成交锐减。信息繁杂尤似迷雾遮望眼,使得投资者对现在到底是新一轮地产周期的起点,还是漫漫调整的下半场分歧较大。我们对今年以来楼市的政策和数据逐一分析,以期帮助大家拨开迷雾,看清方向。

2、因城施策,难改楼市调控总基调

从去年中、特别是今年初以来,十余个城市为吸引和争抢人才,放松落户和限购政策,对房地产调控政策进行微调,包括兰州、天津、青岛、南京、广州、西安、济南、武汉、郑州、淄博、无锡、成都、长沙等(表1)。这引发了市场对今年地方调控政策将边际放松、甚至转向的猜测。其实部分地区经历了房价的较快调整、以及土地财政的大幅下滑,对去年过于严苛的调控政策进行纠偏,以防止房价大跌快跌引发系统性风险,符合因城施策的初衷。

[Description]

而整体看,房地产泡沫风险依然高企,房企杠杆仍在攀升,“房住不炒”的调控大方向难以撼动,2018年开年伊始,全国多地发布的楼市调控政策已超过50次,调控政策力度总体不减。融资方面,央行2月初工作会议继续强调“分城施策”差别化住房信贷政策,强化地产金融审慎管理,积极支持棚改和培育发展住房租赁市场。京沪银监局严查资金违规进楼市,限制并购贷款投向开发领域。而河北首套房贷利率上浮5%-10%二套房上浮20%。土地供应方面,国土资源部和中央一号文件均强调探索宅基地“三权分置”改革,推进集体经营性建设用地改革,强调政府不再是居住用地唯一提供者。深圳、杭州等市计划增供土地,北京启动产业用地“弹性年期出让制”,严防炒房炒地。限购限价方面,除了武汉、三亚、长沙等热点二线加强调控外,泉州、淄博等房价上涨较快的三四线逐渐加入调控行列。而开发商通过提高装修款变相涨价等市场行为也在得到规范。(表2)

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租购并举的房地产长效机制加快推进。去年8月批准的13个城市集体建设用地建租赁房试点中,北京、上海已先行试点,而1月底另外 11个试点方案也已获批,国土部住建部同时鼓励金融机构参与试点建设,提供金融创新。除了租赁房供地和建设规划外,各地政策探索不断,北京鼓励产业园区建宿舍,山东支持商办、厂房改建租赁住房,而武汉发布《租赁试行意见》。

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3、区域分化,难改房价调整大方向

一线房价跌回一年前,二三线同比继续放缓。1月70个大中城市房价指数显示,一线城市房价跌回一年前,同比由正转负,二线与三线同比继续放缓,环比增速亦在低位徘徊(图1-2)。我们用“同比正增与负增的城市个数之差”、以及“同比增速加快与放缓的城市个数之差”来表示全国房价的大趋势,这两个指标均下滑至2016年中和2015年中以来的最低,说明全国楼市调整的大方向已然确立,越来越多的城市加入房价同比增速放缓(41个)或负增长(11个)的行列(图3)。

因城施策延续。同比价格负增长的主要是一二线调控力度最大的热点城市,包括北京、上海、深圳、厦门、杭州、南京、合肥、福州、无锡、成都、郑州,而厦门房价同比持续回落至零附近。高频数据显示,今年1-2月,一线城市业主心理预期回温,但更为客观的经理指数则保持平稳,而实际成交的价格仍在下行通道。1-2月,一线业主的报价指数在经历了去年调控加码的低迷后,业主心理预期有所回升,但仍在50%之下,说明降价业主的数量在减少,但仍然过半。而更为理性的经理人指数依然维持低位。而从1月实际成交价来看,环比仍在下行且转为负增长(图4)。

同比涨幅扩大或高企的城市则集中在非热点调控城市,如哈尔滨、沈阳、大连、贵阳、昆明、西安、常德等城市。但“房住不炒”的调控大方向下,全国房价总体调整的大趋势不改。3月“小阳春”即将来临,但或也很难在严格调控下实现突围,销售压力较大的房企已开始降价保量。而前期涨幅较快、调控较严的城市或继续遭遇“降价潮”。

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4、土地市场降温,房企拍地更理性

高基数致供地放缓,紧信用下溢价率回归理性。1-2月100大中城市住宅类土地供应面积和成交面积分别由17年的20%和36%回落至6%和-23%,尽管供地挂牌均价和成交楼面均价同比较17年底有所回升,但价升不敌量缩,成交土地总价同比由去年的46%回落至-2%。而成交土地溢价率由16年86%的高点,下滑至去年初的56%,今年1-2月进一步回落至19.6%,房企拿地回归理性。

这是因为:1)去年初各地方政府加大土地供应造成高基数,而今年1-2月各地土地供应并没有那么快(尤其是一线和三线);2)房企去年积极拿地靠吃老本(由于16年旺销回款、融资条件宽松),而这些资金逐渐消耗殆尽,融资条件大幅收紧,房企资金压力越来越大[1];3)土地出让条件愈发严苛(限价、自持、共有产权等增多),侵蚀利润空间;4)且与去年需求仍旺、房企土地储备不足的状况不同,房企从去年初“有地必拿”的状况转变为谨慎挑选,更为理性。以北京为例,2017年底土拍市场以流拍收官,而春节后首次土地出让的两宗土地中,一宗再次出现无人报名而流拍,另一宗则以底价成交。

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5、剔除季节性,销售未起色,三四线回乡置业或短暂

1月30个大中城市[2]商品房成交面积同比由-15%转正至7%,一二三线均出现好转,不少人士解读为销售开始回暖,但2月成交同比再度转跌至-35%,一些投资者对销售再度转为悲观(图7)。而这一波动主要是由于春节错位的影响,如果调整春节影响和季节性,1-2月季调同比由去年底的-15%小幅回落至-18%,30城销售并未起色,其中一线销售面积同比由-15%大幅回落至-34%,二线由1%转负至-1%,而春节返乡置业高峰叠加房企降价促销,三线成交同比由-38%回升至-35%(图8),监测的27个三四线城市春节期间成交面积同比增幅更是高达46%。但返乡置业影响或短暂,且三四线市场红利大都提前兑现,尤其是上涨过快且缺乏基本面支撑的城市,或将成调控重点,面临回调压力。

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6、库存成交双下滑,存销比回归历史均值

十大城市[3]商品房狭义库存(可售面积)自2015年四季度以来持续下滑,较高点已下滑35%,但成交亦在下滑,较2016年中高点已回落43%(图9),存销比在2016年三季度末触及6.5个月的低位后,目前已经回升至10个月的八年均值位置(图10)。尽管个别热销城市仍然面临库存不足的困境,但随着销售的放缓,库存最短缺的时候或已过去。

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来源:文化宏观

城发绿园400-890-0000 转 831436

 

效果图

动态:城发绿园二期“楼王”全城紧急加推中,97-153㎡经典通透户型,买就送5年物业费。目前加推二期高层A1,97-127平米在售,起价约6500元/㎡;小高层A5,A6,105-133平米在售,起价约6900-7000元/㎡;洋房B1,136平米在售,均价约8000元/㎡。 Loft预计2018年10月份交房;二期项目11月8日封顶,小高层、洋房预计2018年12月底交房,高层预计19年8月底交房

项目简介:城发绿园是一个以居住为主的生态智能化宜居社区。项目位于呼和浩特市回民区,海拉尔西街以北,工农兵路以西,防风林南街(成吉思汗西街南侧)以南,乌里沙河以东的区域。现开发项目城发绿园总占地1023.82亩,建筑面积170万平方米,分三期开发,其中一期占地234286.2平米,总建筑面积632562.74平米,绿地率45.35%,共4246户,首开区为2号地3区,共12栋楼(同时开工),总建筑面积182527.45平方米,合计1213套(包含LOFT)。二期开发的为A区和B区,共15栋楼,其中4栋洋房、4栋高层、7栋小高层,其中B区为高端区,相临社区南入口和东景观入口,出入十分方便。B区主打洋房和小高层,7-17层低密度社区,70米的超大楼间距,提升生活品质的同时,更是身份的象征,95-152多种户型可供选择,项目均为大开间,双阳卧通透性极强。相比一期,二期加入了高端会所、社区幼儿园、篮球场、主题儿童乐园,以及更大的绿地面积,可谓是“品质社区、卓越二期”。项目处于回民区商务中心、购物中心,地理位置优越,地铁五号线经过的核心区域,发展潜力巨大,项目周边绿茵环绕,北侧有防风林公园,森林植被茂密,空气清新。东侧有新钢公园,花草丛生,绿意盎然,是休闲、娱乐的绝佳场所,西侧是政府重点打造的乌里沙河景观水系依山傍水,加上我们项目本身配备的生态园林景观,立志打造呼市生态宜居智能化社区。

交通状况:公交车:乘坐6路、33路、60路、70路、89路、K5路、一环1号线、一环2号线到城发绿园下车。

* 提示:页中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;所涉及装修状况、标准以合同为准。
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网友评论
价格:4  地段:4  交通:2  配套:3  环境:5

一期的复式什么时候交房呢 ? 会不会提前 ?还是推后

2018-05-15 15:29:40 来自 Wap 回复(0) (0)

价格:1  地段:1  交通:1  配套:1  环境:1

复式咋了,要延时交房??业主们呢?

2018-05-11 19:43:36 来自 Android客户端 回复(3) (0)

价格:5  地段:3  交通:5  配套:3  环境:4

楼盘价格在8200元/平方米,物业费2.2元/㎡·月,价格在可接受范围,就看服务质量了

2018-05-10 06:44:52 来自 PC 回复(0) (0)

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陶也

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