限购、摇号、保刚需 新一轮楼市调控更加精准

来源:中国新闻网 2018-04-13 09:58

[摘要] 据《每日经济新闻》记者不完全统计,今年全国“两会”之后,已有10多个城市出台了新一轮的楼市调控新政,内容涉及限购、鼓励和保障公积金贷款、摇号购房、扶持刚需买房等。

本文导航

限购、摇号、保刚需、支持公积金贷款…… 新一轮楼市调控频抛差别化“撒手锏”

  3月份以来,房地产市场迎来新一轮调控热潮。据《每日经济新闻》记者不完全统计,今年全国“两会”之后,已有10多个城市出台了新一轮的楼市调控新政,内容涉及限购、鼓励和保障公积金贷款、摇号购房、扶持刚需买房等。

  业内人士指出,在“分类调控、因城施策”这一基调的指引下,出台房地产调控政策的城市范围不断扩大,调控力度不断加强。在加强各城市分类调控的基础上,房地产市场的长效发展机制开始发力,显著表现如住房租赁市场建设提速,中央及各地政府正在通过政策引导加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,这些都有助于实现房地产市场的平稳健康发展。

  新一轮调控更加精准

  2018年政府工作报告指出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。”这为这一年的房地产市场定下基调。

  进入3月,昆明首先出台楼市调控政策,安徽省阜南县紧随其后。随后,包括杭州、南京、广州、成都等城市纷纷开启调控模式,长沙、大连、深圳、海南等多地提出差别化购房措施。此外,山东、江西等地也于今年首次提出,房价上涨压力大的县市限制住房转让,并适时采取认房认贷、限贷、限购等措施。

  58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者,全国“两会”过后,出台政策的城市大都集中在一二线,这类城市的短期调控在不断趋紧,大连加入限购、杭州加入买房摇号大军等都是调控加码的直接体现。

  “3月密集出台新政其实并不意外。”张波认为,2018年一二线热点城市房价上升的动力明显偏弱,三四线城市甚至县城在“去库存”的推动下可能持续小幅上行态势。而全国两会期间已经明确了短期调控不放松、长效机制深化落实的方向。所以一些房价上涨过快地区出台新政直指市场稳定,并且政策也更加结合当地的实际情况,向刚需和无房家庭提供更多倾斜,这符合房地产市场调控的方向,又保证了房地产市场健康发展。

  长效机制进一步落地

  值得一提的是,近日中央财经领导小组会议、住建部新闻发布会以及近期热点楼市调控动向也释放了另一个信号:长效机制从顶层设计开始“落地”。实际上,中央已作出了“深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排”的指示,这不仅是关注的重点,也是未来政策聚焦之处。

  YJ中国执行总裁则表示,通过对各房地产政策系统分类研究,几个关键的字眼集中在“限购”“户籍”“贷款”“稳定”“调控”“共有产权”“租购并举”“租售同权”“房地产税”等。具体来看,调控政策共性集中在土地、租赁、税收、保障、金融等5个方面。

  KER研究指出,长效机制的目的是既要保障房地产市场平稳健康运行,又要保障居民住有所居。长效机制应当长期发挥作用,从而规避房地产市场短期内大起大落。

  2018年,房地产长效机制将由理论层面进入实践层面。长效机制的出台将逐渐纾解经济增长与房地产行业之间的矛盾,抑制房地产泡沫,实现房地产市场长期达到“持续、平稳、健康”的目标,实现住有所居。

  未来3~5年,长租公寓的兴起、集体土地的入市以及去年大热的共有产权住宅政策,势必会对市场供需、房价产生持续深远的影响。

  差别化调控将常态化

  2018年房地产长效机制由理论层面进入实践层面。而这一阶段,随着城镇化红利的逐步消退,与之紧密相关的房地产行业在市场规律的作用下也渐渐迈入“白银时代”。

  张波告诉记者,“房住不炒”的大背景下,房地产市场今年整体维持平稳将是大概率事件,但不同城市之间的差异化会愈加明显,一线和部分二线城市的调控从严且不会放松,而二三线城市中又会是差别化调控集中的城市,城市内限购区域的调整、刚需人群的保障、交易的规范化等都是重点调控的方向。

  新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,可以预见,北京共有产权住房会降低普通商品住房成交额,市场增长机会有限;上海增加自持租赁住宅,减少可售住宅用地供应,未来京沪楼市都不太可能再现楼市火爆情况。

  一二线城市同样也是分化的,比如进军成都、重庆、武汉的房企都获得了巨量的市场增长机会,但固守在京沪深与厦门、天津、南京、石家庄这样的城市恐怕就难以获得业绩的增长。具体到城市,市场研判往往聚焦城市空间、市场规模、竞品数量,但其实应当更多关注的是,房企在城市中的市场份额,以及怎样的产品竞争力才能获得更大的市场份额。

  2018年政府工作报告中指出“继续实行差别化调控”,那么具体落实到城市,会以什么为标准来实行调控政策呢?

  张波告诉记者,差别化调控的难点就在于如何找到城市间的差别点,并结合人群居住的实际情况进行精准调控。以成都为例,既要保证楼市整体平稳,又必须照顾到刚需等合理的购房需求,那么落实限购政策的基础上,对于刚需人群在摇号买房上给予倾向性照顾就是差别化调控的直接体现。因此,差别化调控的目的都是统一的,但实际操作手段或有一定差异,并没有严格标准界定。楼市调控的后半场,差别化调控将成为一种常态。

  而伴随着调控的深入,问题也接踵而至。欧阳捷表示,一些二线城市一二手价格倒挂幅度过大,已造成市场价格信号紊乱,引发市场哄抢,而二线城市主要是供不应求,所以才会出台摇号政策。

  欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,这产生的直接后果是房价倒挂,有资格的改善型购房者变身投机投资客,利用限价监管套利,助长了投机风气。他建议,未来应当适当提高部分新房特别是高端住宅的限制销售价格,让一二手房价回归相对合理区间,减少投资投机的监管套利。

  三四线的掘金机会

  一二线城市住宅用地供应逐年下降的趋势不会改变,欧阳捷表示,未来无地可建、无房可售将成为热点城市新常态。因此,剩下的三四线城市就成了房企增长的强“引擎”。

  今年全国整体楼市下调,需要三四线城市交易量的拉动。对于房企来说,除了强调控的一二线城市,三四线城市还是相对稳定,市场供大于求或者供求关系基本均衡。在行业集中度越来越高、大房企越跑越快的大背景下,与其固守业绩很难增长的城市,不如把有限的资金投入发展更快的城市。

  同时,对于房企来说,如果规模上不去,排名会往下掉。在三四线城市,房企可以通过高周转、快销售,获得更高利润率。而一二线城市往往占用大量资金,使得周转率下降,现金回流速度慢,利润空间被压缩,既不可能实现业绩增长,也很难获得利润的增长。强调高周转和冲规模房企必须下沉到三四线城市,因为棚改可能带来机会。

  因此,企业要在规模和利润之间寻找平衡点。10亿规模的企业,哪怕做到20%的利润,也只有2亿元;但如果是100亿规模的企业,哪怕利润率只有10%,也能有10亿的利润。因此,有规模才有利润。而坚守一二线,既不能业绩增长,又不能保证排名,下沉三四线是唯一路径。

  欧阳捷对《每日经济新闻》记者表示,过去房企更多关注微观市场,比如当地客户、环境、竞品、管制等,视野未免局促。当前,市场面临的形势更加曲折复杂,宏观研究变得更加重要,更要前瞻预判和战略应对。而去三四线城市,必须要理解市场,对当地政策要仔细研究。

东河院子400-890-0000 转 612881

东河院子 [中式]
  • 在线咨询
  • 平均价格:9000元/平方米
    优惠:待定
    楼盘地址:新城成吉思汗大街与东二环交汇处东北角
    评分:3.56分(99人点评)    论坛:1002条帖子
    400-890-0000 转 612881

    效果图

    东河院子基本信息
    单价 均价9000元/平方米 产权年限 70 区域商圈 新城新城区政府
    户型 三居室(110.01㎡)三居室(138.91㎡)四居室(148.98㎡) 收房时间 2020-12-31 开盘时间 2018-06-30

    动态:东河院子住宅:高层火热排号中,预计均价9000元/㎡,建筑面积约103-192㎡,更有限时特别优惠活动,详情可到售楼部进行咨询。

    项目简介:2013年以8.68亿摘得东河院子项目综合体,项目北靠大青山,东临如意河上游,位置尽享天时地利人和,院子所处位置也是政府重点发展区域。 东河院子以传承中式文化,结合现代居住理念,打造内蒙古首座新中式院落产品。不但如此,对于现代居住而言,生态环境更加是重中之重,而院子所处位置正是在市政发展方针中的北控区域,由市政投资的大青山前坡绿化资源整治就在项目的北侧,该工程完工后,会在院子的后方,由东向西形成万亩生态公园,而且,院子就坐拥在市政打造的600亩中央公园之内。 院子二期注重强调人与自然和谐共生的关系,以人为本,进入主大门可以看到俩侧山水相叠,象征开门见山见水见财的美好寓意,花草点缀着曲径通幽的小路,如诗,如画,整个建筑每一个细节,都在默默的讲述一个故事,二期建筑其特有的建筑消隐手法再加之布局考究的园林设计,配合大型落地窗的通透采光,结合首创的双院双首层设计,为您带来绝无仅有的居住体验。 东河院子项目位于呼和浩特市成吉思汗大街以北,东二环与北二环交汇处东北方向,紧邻呼和浩特东河景观带。 东河上的院子以传承中式院落文化为主题,打造呼和浩特首座低容低密合院别墅,充分将“家和”概念融入社区。本项目占地402亩,开发面积约29.5万平方米,容积率0.68 ,绿化率高达60%以上,建筑类型以联排、双拼、类独栋为主,错落有致,围合成院。主力面积180—400平米。 东河上的院子独享2.5公里东河景观长廊,600亩绿化公园,天然氧吧。中式建筑园林,大气、包容,集中体现了中国传统文化的深厚内涵。 东河院子交通便利,周边紧邻的东二环、北二环、成吉思汗大街都为双向8车道、路况通畅,可通往呼市各个方向。距离火车站白塔机场仅5到15分钟的车程, 即将启动的汽车长途客运中心、高铁、都途径本项目,地铁站口就在项目门前。构成了一个立体的交通网络可快速的辐射呼市的各个区域,同时去万达商圈, 摩尔城商圈,维多利国际,海亮商圈等购物中心等线路完整,非常便利

    交通状况:乘坐103路在 景苑生态园站 下车;乘坐301路在 景苑生态园站下车。 东河院子交通便利,周边紧邻的东二环、北二环、成吉思汗大街都为双向8车道、路况通畅,可通往呼市各个方向。距离火车站白塔机场仅5到15分钟的车程, 即将启动的汽车长途客运中心、高铁、都途径本项目,地铁站口就在项目门前。构成了一个立体的交通网络可快速的辐射呼市的各个区域,同时去万达商圈, 摩尔城商圈,维多利国际,海亮商圈等购物中心等线路完整,非常便利

    2018-07-21 全城召集看房报名中 看房团
    优惠信息:暂无
    144人已参加 马上报名

    请填写正确的验证码

    您所填写的信息不完整
    请重新添加

    恭喜您,报名成功!

    * 提示:页中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;所涉及装修状况、标准以合同为准。
    标签:
    0 0

    请先登录再发表点评!

    网友评论
    价格:5  地段:3  交通:5  配套:5  环境:3

    这个楼盘价格在9000元/平方米,物业费4.5元/㎡·月,希望物业服务能到位,比较期待。

    2018-07-10 06:38:02 来自 PC 回复(0) (0)

    位置确实偏,周边没配套

    2018-07-09 11:07:24 来自 Android客户端 回复(0) (0)

    价格:5  地段:4  交通:4  配套:5  环境:3

    这个楼盘价格在9000元/平方米,装修的确是比较费心费力,朋友自己装修天天去建材市场。

    2018-07-08 10:06:46 来自 PC 回复(1) (0)

    查看更多点评
    大家都在看
    作者信息

    陶也区域分析师

    篇导购 2年工作经验

    Ta的个人主页
    Ta的文章 更多>>
    • 泽信青城+ [如意开发区]

    • 城发绿园+ [回民] 8200元/平方米

    看房团报名 更多>>

    全城召集

    立即报名 已报名144

    暂无

    帮你找房

    • 不限
      • 赛罕
      • 新城
      • 玉泉
      • 回民
      • 如意开发区
      • 金桥开发区
      • 金川开发区
      • 金山开发区
      • 土默特左旗
      • 和林格尔县
      • 武川县
      • 其他
      • 托克托县
    • 不限
      • 30万以下
      • 30-40万
      • 40-50万
      • 50-80万
      • 80-110万
      • 110-150万
      • 150万以上
    业主论坛 更多>>
    楼盘问答 更多>>
    相关知识
    热门推荐
    关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
    Copyright © 北京拓世宏业科技发展有限公司
    Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
    违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com