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蔡为民:楼市的后“整队效应”将发酵

来源:蔡老师楼势说 2018-07-18 15:33:00

[摘要] 2018下半年“终于”到了,许多粉丝不无怀疑的问我,在去年底、今年初预测2018下半年以上海为首的一线城市之走势时,判断房价将止跌回升,现在这个论断“还算数吗”?

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2018下半年“终于”到了,许多粉丝不无怀疑的问我,在去年底、今年初预测2018下半年以上海为首的一线城市之走势时,判断房价将止跌回升,现在这个论断“还算数吗”?

上半年房价“稳中有降”

首先表述一下我的2018年以上海为主之一线楼市预测:上半年风雨飘摇,房价摇而不坠,“稳中有降”;下半年拨云见日,房价锯齿向上,“稳中有升”。其跌幅5~10%,其涨幅8~10%,换言之,从全年来看,2018一线楼市终将以微弱升幅收官。当然,必需承认房产的“非标”属性,连城市内板块房价表现都不尽相同,遑论整体城市与城际差异,因此楼市预测主要建立在趋势的判断上。

截至目前为止,我对此预测仍有信心:下半年蛰伏已久,甚至出现明显跌幅的多数一线城市房价,将展开“锯齿向上”之征途。即使做为风向标的地产股板块跌跌不休,年初迄今市值已蒸发5000亿元,市净率创五年新低。之所以仍然坚持这一看似“过度乐观”的判断,与当前一二三线城市房价的整体走势,脱离不了关系。

 各线楼市已形成“犄角之势”

在我看来,原本并不相干的各线楼市,透过始于2011年“直辖市、省会城市、计划单列市强制限购”及2016年930之近两年的政策调控— —压制一线、推升二线、拉抬三线,已逐步形成犄角之势。何谓“犄角之势”?即“相互牵制或支援之形势”,当前楼市不正处在如此状态?

一线城市从来得天独厚,拥有优质的教育、医疗、商业、生活等资源,自然也聚集了多的人才与人力,房价也因“僧多粥少”跟着水涨船高,甚至已到达令多数人“望尘莫及”的地步。透过2003年房价波狂飆,市场开始形成“溢出效应”,由一线向周边城市“滲透”如:北京的通州、上海的昆山、广州的佛山、深圳的东莞,承接因无力负担而“逃离”的人或资金,进而刺激其房价、跟着坚挺向上。

 紧接着2011年一二线城市全面限购,在政策引导下,更多三线城市迎来房地产空前的发展契机,楼市价量齐扬。         

                                                       

 高铁使“城市群”逐步形成

惟进入三、四线城市购房的量能(人与资本)终究是有限的,且多以短期投机为主,从而使楼市“股票化”— —买是为了卖,于是历经2011~2012年的疯狂抢购之后,2013年二、三线城市进入“去库存”之“新常态”,说明长期以来购房者仍偏愛一线城市,其他则以投资获利为考虑。

直至2016年第四季,同样在政策引导之下,二三线楼市再现荣景,然而其本质却与以往截然不同。透过“城市群”的推进— —在北京是“8+2京津冀”、上海是“10+1上海大都市圈”、广深是“9+2粤港澳大湾区”,及高铁的高速发展(已达2.5万公里,占全球的60%),使城际模糊与“黏性”强化,加之部分一线城市的人口成长受限(北京到2020年控制2300万人、上海到2035年控制在2500万人),导致一线城市的房价遭到前所未有的压制,乃至二、三线城市房价的“急起直追”。

 下半年房价“稳中有升”

这样的现象我将之称之“楼市整队效应”— —好比一群人展开健行,队伍刚出发时,人与人之间(线与线之间)的距离是贴近的,但经过一段时间后,形成愈拖愈长的人龙(房价差距),这个时候“指挥官”会喊停,让“先头部队”(一线城市)止步,以便落队者(二、三线城市)赶紧跟上,这就是我在2011年一二綫城市強制限购时,所提出市场将发生的“楼市整队效应”。而现在则进入到必需尽速缓解的“追尾期”,因为各线城市的房价已过于贴近,再不予以调节,市场將走向畸形。

显而易见的是,许多二、三线城市的平均房价已追平甚至超越了部分一线城市板块内的房价,如:上海金山区房价2.0~2.2万/平米,而宁波均价2.2万/平米、福州2.3万/平米,厦门、三亚就不必说,早已突破3万/平米!这就使得各线城市之间应有的“安全间距”被突破形同“追尾”。此际市场面临两种选择,要嘛二三线城市房价崩盘,要嘛一线城市房价往上走一段,拉开应有落差。而我的判断一如年初预测:包括上海在内的一线城市下半年房价将展开“锯齿向上”之征途。

玖都公馆400-890-0000 转 869233

效果图

玖都公馆基本信息
单价 均价9500元/平方米 产权年限 40 区域商圈 赛罕丰州路
户型 二居室(39.80㎡)二居室(60.00㎡)三居室(60.00㎡) 收房时间 2019-07-15 开盘时间 2018-07-15

项目简介:玖都公馆位于赛罕区滨河新区的核心地带,周边交通便利,南二环快速路,展东路、兴安南路,构架项目交通网。周边名校林立,购物便利,医疗配套齐全,重点环境优美、北临滨河景观带,项目东市政 6500万元新建的市政公园,项目南 八拜湖公园。 玖都公馆打造集购 物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多功能为一体的第三代大型商业公寓城市综合体,楼宇间将贯穿繁华的商业步行街。 目前主力户型:39.8㎡、45㎡、60㎡,层高5.4米,买一层送一层 2019年7月份交房!可以商贷,可以落 !!

交通状况:34路,202路,100路

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