楼市大消息!住建部发话了:房价控不住,地方政府要负责!

来源:中国经济网 2018-08-08 16:20

[摘要] 7日,住建部下达命令:对未能实现调控目标的地方坚决问责,并提出要大力发展住房租赁市场。

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楼市大消息!住建部发话了:房价控不住,地方政府要负责!

7日,住建部下达命令:对未能实现调控目标的地方坚决问责,并提出要大力发展住房租赁市场。

住建部发话了对房地产调控工作提出进一步要求

8月7日,住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会。

住房和城乡建设部在会上强调,各地要加快制定住房发展规划,调整供应结构,持续开展治理乱象专项行动,对于房地产调控不力的地方,要坚决问责。 

各地要加快制定实施住房发展规划,抓紧调整住房和用地供应结构,大力发展住房租赁市场,完善和落实差别化住房信贷、税收政策,支持合理住房消费,坚决遏制投机炒房,加强舆论引导和预期管理,持续开展房地产市场乱象治理专项行动,严厉打击违法违规开发企业、中介机构,维护人民群众合法权益。 

此外,各地在切实做好房地产市场调控工作中,应系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点,因地制宜,精准施策、综合施策,把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定。住房和城乡建设部将建立房地产市场监测体系,完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。要严格督查,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

楼市调控继续加码

8月6日,沈阳发布通知,商品住房限购区域扩大为全市行政区域(不含辽中区、新民市、法库县、康平县)。沈阳还表示要进一步加大住房用地供应量,多渠道增加各地区住房用地供应量,加快供地进度和时序;严格查处开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖等违法违规行为,情节严重的,依法撤销商品房预售许可证。

通知还明确,实施商品住房价格指导。一是对在售商品住房项目,严格执行我市现行相关政策。分期销售的商品住房项目,本期销售均价不得高于前一期指导价格;首次入市的商品住房项目,销售均价不得高于周边同质可比项目销售均价,周边无同质可比项目的,按成本法核定。

放眼全国,沈阳的调控只能称得上是“常规操作”。

苏州四大行“不是调控胜似调控”的操作,才要了“炒房团”的命。

从8月1日开始,苏州中行、农行、工行和建行的客户若在5年内提前偿还住房贷款,将被收取违约金。提前还款违约金=提前还款金额×贷款执行月利率×6个月,部分提前还款的,每次还款金额不少于壹万元,且须为壹万元的整数倍。

这一政策虽然不是调控政策,但客观上,抑制了购房(换房)需求。

深圳的做法更具代表性。此前,深圳新建商品住房均价已经连续21个月下降。即便如此,7月31日(中央政治局会议当天),深圳出台新政:新购住宅限售3年、商务公寓限售5年、离婚2年内申请贷款首付比例不低于70%……

在建立长效机制方面,深圳也走在前面。8月3日,深圳市人民政府办公厅正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(深府规〔2018〕13号),这意味着深圳版“房改”方案正式落地。

中原地产研究中心统计数据显示,7月份,全国楼市调控密集程度刷新历史纪录,合计超过60城市发布了超过70次各类型房地产调控政策。

专家表示,7月份以来,很多的政策出台,显示地方政府对于房地产调控的决心没有松动,这是一个非常重要的信号。

下半年全国房价涨幅料收窄

从近期监管政策以及多位专家的分析看,下半年楼市调控政策或将进一步收紧。

研究院研究员沈昕表示,预计调控政策还将进一步收紧,金融秩序整顿及违规放贷监管仍将持续,到2018年年底,全国居民购房杠杆率将进一步下降至29%左右。预计随着居民购房杠杆率的进一步回落,下半年全国房价涨幅将收窄。

房地产研究院7日发布的《2018年2季度全国居民购房杠杆研究》报告显示,2018年2季度,个人房贷余额同比增幅和全国居民购房杠杆率分别回落至18.6%和31.9%,双双连续5个季度下行。从新增个人购房贷款余额来看,2018年二季度,个人住房贷款余额新增9800亿元,同比下降2%。

此外,房地产研究院7日发布的另一份《7月全国40城住宅成交报告》则显示,7月40个典型城市新建商品住宅成交面积环比有所减少。1-7月份,40城累计成交面积约17411万平方米,累计同比增长2%,处于下行通道中。其中一线城市累计同比下降26%,二线城市累计同比持平;三四线城市累计同比增长19%。

2017年以来,40城年初累计同比曲线已经在低位盘整近16个月,而全国成交仍保持正增长,这主要是本轮周期三四线城市较为火爆所导致的。考虑到棚改政策的变化以及贯穿全年的调控,参考40城年初累计成交面积同比增幅走势,预计全国新建商品住宅成交面积的年初累计同比增幅即将运行至负区间。

房企纷纷试水长租公寓万亿规模的投资机会来了?

我国房屋租赁市场规模已经超过1万亿,由企业统一装修出租的长租公寓也被抬上风口,各类长租公寓品牌如雨后春笋般涌现,从房企到中介商,再到互联网企业都纷纷涉足。

长租公寓市场目前有三类玩家,房产开发商、中介服务商以及互联网企业↓↓

在主流开发商中,长租公寓在管规模最大的是包括万科和龙湖,万科的在管规模有3万间,龙湖的在管规模有1.5万间;

中介服务商中最大的是链家旗下的自如,在管规模约70万间;

互联网企业主要以魔方集团为代表,规模约为4万间。

在可能长达10年、20年的回报期之下,为何这些企业都纷纷试水长租公寓?长租公寓的这份蛋糕到底有多大? 业内人士指出,现在长租公寓还不赚钱,房企的试水主要是为了抢占未来的租赁市场。 

随着一系列支持租赁市场发展的政策出台,以及上海等城市租赁用地的推出,租赁市场顿时站在了风口。对企业而言,最合适的通道就是长租公寓。

这块蛋糕到底有多大呢?分析师指出,目前我国租房的人口约占总人口11%,对比美英日等国家的30%占比还有空间。

观察全球几大城市的租房人口比例,纽约的租房人口比例约为64%,东京约为56%,伦敦约为53%。

另外,我国目前租赁住房是以个人提供为主,专业的租赁机构渗透率较低,所以,机构方参与的长租公寓市场仍有较大潜力。

中泰证券地产首席分析师倪一琛:现在我们国家一共有4600万套的租赁的住房房源,但是其中只有200万套是专业化的租赁机构提供的,也就是说它的市占率只有5%左右。但是对比美国和日本,美国是35%,日本是83%,所以有很大的提升空间。

资本也未缺席长租公寓市场。今年,自如拿下40亿元的A轮融资,华平投资、红杉资本、腾讯3家领投,一举创下长租公寓行业单笔最大融资额。

除了传统的风险资本股权融资,将未来的资产,也就是租金收入作为担保,在资本市场发行债券的ABS资产抵押债券,成为长租公寓的常用融资手段,还有正在探索的房地产信托投资基金REITs。 

新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷:在三年之内,我们的投资回报率可能只有1%、2%到2%、3%,也许五六年之后,它可以提升到3%、4%,再过五六年可能提高到5%、6%。如果未来,我们的资金成本在慢慢下降的话,我们的资金回报率可能就会覆盖资金成本,这是一个未来的良好的预期。

来源:央视财经、每日经济新闻、中国证券报

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来源:政知道

“坚决遏制房价上涨”之后,“调控风暴”要吹向这里

撰文| 董鑫

在政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”一周之后,住建部对楼市开出了“第一枪”。

昨天(7日),住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会。会上提出,要加快制定住房发展计划,对楼市调控不力的城市坚决问责。

上一次“部分城市房地产工作座谈会”是在去年11月21日。

当时,住建部会同原国土资源部和央行共同表态,对房地产市场的调控不会“喘口气、歇歇脚”,要保持调控政策的连续性稳定性,引导好市场预期,防止出现大起大落。

时间走到今年8月,调控依然是楼市的关键词。

十九大后的两次座谈会

这两次以“调控”作为关键词的座谈会有两个相似的背景。

首先是政策背景。

在去年座谈会之前一个月,十九大召开。十九大报告指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

当月底,与“房子”有关的主管部门开始行动。

  • 住建部和发改委对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店商品房销售价格行为,包括捂盘惜售,炒卖房号,操纵市场价格等进行检查;、

  • 原国土资源部也开启了住宅用地出让合同执行情况检查,包括按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况等。

今年座谈会召开前一周,中央政治局会议召开。会议提出,要下决心解决好房地产市场问题,合理引导预期,坚决遏制房价上涨。

其次是数据背景。

国家统计局数据显示,2017年10月,随着“因城施策”房地产市场调控政策不断深入,70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体平稳,但相比9月份,部分热点城市房价环比有所回升。

到2018年6月,70个大中城市房价数据显示,北上广深4个一线城市新建商品住宅销售价格持平,二手住宅销售价格由上月下降转为上涨0.1%。二线城市涨幅有所扩大,新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6 .3%和4.6%。

调控风暴  

从2017年11月底的座谈会至今,调控政策确实做到了没喘气也没歇脚。

中原地产研究中心统计数据显示,今年1月到7月,全国房地产主要城市的楼市调控次数累计达到260次,比去年同期上涨了80%。尤其是在刚刚过去的7月,全国有超过60个城市发布了近70次楼市调控相关政策,而在6月份,这个数字为32次。

不只是数据,中原地产首席分析师分析认为,7月的调控政策,还有两个变化。

首先是分布城市。此前调控政策城市比较集中在二三线城市,7月单月房地产调控从中央到地方,从一二线城市到三四线城市均有分布。

举几个例子。

  • 7月1日,昆明发布新政,要求商品住房接受价格管理的六个月内,每月实际销售均价不得高于同项目最近一个月的商品住房合同网签备案均价;在预售价格六个月后方可申请调整,且每12个月内,价格上浮不得超过6%。

  • 7月12日,住建部表示,在商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式。

  • 7月31日,深圳发布新政,限制企业买住房、管控商务公寓、三年限售、防范假离婚。

其次是调控对象,以往的限购政策多针对个人或家庭,对公司买房却少有限制。而7月的调控新政,不仅针对个人买房,还在约束企业购房。

比如,7月2日,上海发布《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》。企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年、在上海市累计缴纳税款金额已达100万人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件,且企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

表示,利用企业购买住宅的,除了少数公寓投资企业外,大部分都是短炒客。投机需求集中,针对这类型购房者进行调控,是房地产的补缺政策,全面封堵投资炒房的可能性。

7月的调控政策变化也有一个背景。

6月底,住建部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等七部委联合宣布,自7月初至12月底,在北京、上海等30个城市治理房地产市场乱象,打击重点投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。

这也使得更多城市加入了调控的行列。

政知道(微信ID:upolitics)注意到,“持续开展房地产市场乱象治理专项行动”也出现在了昨天的房地产座谈会中。

问责

调控只有政策是不够的,还要有效果。

调控不力怎么办?问责!

昨天的座谈会提出,住建部将建立房地产市场监测体系,完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。要严格督查,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

而把地方政府作为调控的主体进行约谈和问责,这一政策可以追溯到2017年11月的座谈会中。当时,住建部就提出,要研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系,加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。

以目前的约谈问责情况来看,这种机制足以影响市场。

今年五一前后,住建部约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市。

据中新网报道,这一约谈的主要背景是,今年以来一批城市相继放宽人才落户政策,不同程度地带来一些地方的楼市热度上升。

让数据说话。

根据国家统计局公布的数据,今年3月,新房价格上涨的城市有55个,比2月份多了6个城市,且房价环比增幅有所扩大。新房价格环比涨幅最高的就是海口,为2.1%。二手房价格方面,海口、太原、西安、哈尔滨等地环比涨幅也超过了1%。

效果明显。

在住建部约谈之后,成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安、太原、大连、徐州、昆明等10个城市陆续升级了楼市调控措施。目前,海口和三亚尚无新政回应。

在2018年6月,在31个二线城市新建商品住宅销售价格上涨6.3%、35个三线城市新建商品住宅销售价格上涨6%的背景下,除了海口(3.9%)和三亚(3.2%),其余10个城市的新建商品住房环比涨幅都没有超过2%。

政知道(微信ID:upolitics)顺便补充一下,今年6月份的数据中,海口、济南、丹东领涨全国,新建住房价格单月环比上涨超过3%。

“精准施策、综合施策”

中原地产首席分析师认为,2018年下半年,预计楼市调控力度将全面超过2018年上半年,而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征。

关于政策监管,政知道(微信ID:upolitics)发现,昨天的座谈会上,还有一个新概念。

各地切实做好房地产市场调控工作,系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点,因地制宜,精准施策、综合施策,把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定

此轮楼市调控始于2016年9月30日,几十个城市陆续出台了多种调控措施,主要包括限购、限价、限贷、限售四个方面。

调控至今即将满两年,现在各地出台的调控政策更多是在“查漏补缺”。此时提出“精准施策、综合施策”,也意味着各地再出台新的调控政策将更有针对性。

“市场的平稳将在政策推动下逐渐出现。”

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    价格:5  地段:5  交通:5  配套:5  环境:5

    价格水份很大,就是有花11000买的但是也有花9800买的!价格就是这么夸张!

    2018-08-14 21:44:34 来自 Wap 回复(0) (0)

    价格:3  地段:4  交通:5  配套:5  环境:4

    这个楼盘价格在11500元/平方米,这个地方日后发展潜力挺大,优势较多,而且旁边还有未开发地方,是我比较喜欢的。

    2018-08-11 03:41:23 来自 PC 回复(0) (0)

    价格:4  地段:5  交通:5  配套:4  环境:5

    翡翠华庭,有员工折,看房前找我,买房可以给你省钱。

    2018-08-09 10:18:32 来自 Android客户端 回复(4) (0)

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