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[摘要] 自从房地产调控的主基调从“房住不炒”变成“房住不炒,因城施策”之后,已经有不少城市的调控政策出现了一点松动。
自从房地产调控的主基调从“房住不炒”变成“房住不炒,因城施策”之后,已经有不少城市的调控政策出现了一点松动。
我们的楼市是政策市,如果楼市的调控政策有所松动,对于楼市来说,就是很大的利好。所以近多个地方的楼市出现调控松动,也被不少人解读为楼市又要迎来春天。
事实真的如此吗,楼市在去年被强压之后,今年真的会因为“因城施策”而重新迎来春天吗?
多地楼市调控微松
3月才过了一半,深圳的房贷利率就进行了两次下调。
深圳,从来都是房价的风向标,所以深圳近期房贷利率的频繁变动,让市场非常关注。
3月首次下调的结果,深圳地区部分银行首套房的房贷利率只是在基准利率的基础上上浮8%,的花旗银行则下调到基准利率上浮4%。
现在进行第二次下调,多家银行把首套房的可执行利率下调到基准上浮5%,就连中农工建这四大国有银行也不例外。
去年调控比较严的时候,深圳的房贷利率上浮程度普遍是10%-20%之间,今年确实下降了不少。
虽然房贷利率是由银行自己决定的,现在银行手里有钱,也会愿意把房贷利率调低,但像深圳这样的重点城市,如果楼市的调控政策没有略微放松,那么持续下调房贷利率是会受到阻碍的。
去年8月的时候调控很严,的房贷利率普遍在上调,只有上海的工行和农行传出了下调的消息,当天这两家银行的上海分行就紧急开会,这次下调也就不了了之。
所以,深圳的房贷利率持续下调,虽然跟银行手里有钱也脱不了干系,但也说明了现在楼市调控政策没有去年那么严,出现了一丝松动。
其实在本月深圳下调房贷利率之前,其他地区的调控也略微有所放松。
山东菏泽取消住房限售算是早的,广州调整“商住房”政策,原来只能卖给企业的部分房屋也能卖给个人;珠海将外地户籍购房缴纳社保的时间从5年降至1个月、3个月、1年不等;佛山首付降为2成;阜阳取消限价;多地的公积金更方便提取……
放松调控不是为了涨价
现在,很多城市的调控政策都略微变松,这让大家猜疑不断。
但我认为,如果市场把近的调控松动解读为楼市春天的到来,显然又是判断错了。
在我看来,近调控微松之所以会席卷,主要还是现在的楼市数据太惨淡了。
毕竟国家虽然不让炒房,但房价下跌显然也不是什么好事,所以,中央会给地方一些自主权好让房价维持在一个稳定的状态。
从中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的《中国住房市场发展月度分析报告》来看,1月份,142个样本城市房价平均环比下跌0.17%。
虽然环比跌幅比上个月收窄了0.51个百分点,但还是在下跌当中。而房价的涨跌,与供需是为紧密相关的。
根据统计局近发布的数据,1-2月份,商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,这是2015年6月以来,这个数据首次同比下调。
从1-2月份的商品房销售数据来看,过完春节之后盛传的“小阳春”,可信度并不高。
中原地产首席分析师就直言不讳地说,“近有不少项目宣布涨价,这是人为刺激市场。但从楼市过往历史来看,房地产行业每逢春节后一般都有一波市场炒作。”
我认为,从销售数据来看,近楼市的表现并不好。从房企近的动向来看,楼市也确实不火,所谓“小阳春”并不可信。
房企也没有丝毫感到回暖,甚至在2月25日,万科董事会主席郁亮的一份内部发言稿中再度提到“活下去”。
而2月28日,碧桂园传出裁员50%的消息,虽然碧桂园的负责人表示,没有裁员50%,只是进行了组织架构优化调整。
而恒大为了促销,也进行了范围的“合理降价”。
龙头房企尚且如此,中小房企的日子更不会好过,楼市的情况确实不妙。
所以,就现在的情况来看,如果还像之前那么严格地调控楼市,楼市退烧速度过快,房价就该跌了。
正因考虑到这一点,国家才要实行“房住不炒,因城施策”。这样的话,各地可以会根据本地的情况来决定是不是要把绑住楼市的那根绳子,略微松一松。
但这并不是要重新刺激楼市,更不是房价又会大涨的预兆,至少目前没有一个城市因为本地的调控政策出现一丝松动而导致房价大涨。
房子将失去投资价值
楼市火的时候,管得严一点,让它降降温;楼市冷的时候,稍微松一松,给他加点温。
治大国如烹小鲜,治理楼市也应当如同烹小鲜,得注意火候。我想,这就是中央对地方调控楼市的指导理念。
就现在中央的态度来看,是希望通过“房住不炒”来限制房价上涨,又想通过“因城施策”来防止房价下跌。
之所以说我国房地产不会像股市那样,以暴跌结束,是因为我们的楼市,涉及的人群之广,沉淀的资金之大,使我们的楼市崩盘变成不可承受之重。所以,政府会竭尽全力避免这种事情发生。
但又不能继续涨,毕竟在过去漫长的房地产牛市里,国民的购买力被大量消耗,对比我们现在的房价水平和国民收入水平,我们现在已经没有支持房价继续快速上涨的条件,放任上涨只会把居民消费力的后一点子弹打掉,经济可能就直接歇菜了。
“房住不炒”和“因城施策”,这有点像货币政策的“紧平衡”,反正是“既要又要”的思想,有点走钢丝的感觉,但无论如何,这步棋也必须走。
中央想要的就是一个字“稳”,“稳”的结果就是主要地区的房价高位横盘。高位横盘,则直接意味着楼市到顶。
所以我才说,未来房地产的投资价值会变得更低,一是房子逐步回归居住功能,而是高位冻结之下的楼市,房子本身流动性变得更低。
更重要的是,房子的价格趋于稳定,我们就无法从一买一卖当中获得巨大的价差收入。没有溢价的想象空间,投资房子还有什么用?可能还不如拿钱买国债。
看清趋势,你才能掌控财富的命运。
未来已经昭然若揭,如果有人还对投资房子执迷不悟,我只能说,也挺好,毕竟可以为国家多交点房地产税,挺光荣的。
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